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深圳规土委的数据显示

更新时间:2019-02-27 05:09

  

  在猪年新春之际,证券时报推出《猪年投资攻略》系列专刊,我们选取了一二三四线深圳楼市:稳字当头

  对于许多深圳置业者来说,应该都对去年年底楼市出现的促销小高潮留有印象。当时,各大开发商百米冲刺,打折、送装修、首付分期等活动齐上阵,特别是坪山、龙岗等原特区外片区新盘成为促销主力。不过,到了今年年初,市场却多次传出有房企项目准备提价的消息,最终相关企业都予以否认。只是,促销和提价传言还是让置业者的心态不定:深圳房价到底是看涨还是看跌?

  与其他城市的“春节楼市”不同,深圳楼市在春节期间显得有些冷清。春节假期期间,记者在罗湖区、福田和龙岗区调查时发现,多数新盘项目的营销中心关闭,二手房中介店也基本处于关门状态。在一些中介从业人员的眼中,今年的情况也显得有些特殊。“2015年和2016年,我们店一直到大年三十才关门,不到正月初五就开门,而且春节期间都会安排员工值班,但今年全部员工都在初七才上班,期间没有安排员工值班。”在龙岗布吉片区经营房产中介的吴经理告诉记者,“春节前的生意其实也一般,所以索性给员工放长假。”

  其实,置业者的心态已经反映在成交数据当中。深圳规土委的数据显示,2019年首月深圳新建住宅成交套数2499套,对应成交面积25.17万平方米,两项数据环比2018年12月分别减少25.96%、27.23%。虽说每年春节前都是楼市淡季,但同比2018年1月新房成交2778套、28.14万平方米的表现,2019年1月的成交套数也同样下跌约10%。

  除了新房市场,二手房市场也是观望情绪浓厚。深圳贝壳研究院发布的数据显示,2018年二手房市场成交达到了7.3万套,总体成交量与2017年基本持平,但买卖房耗时明显延长。其中,业主的平均成交周期为102天,相比2017年增加了12天,即卖房变难了;置业者平均成交周期为40天,但7天内成交的占比明显缩减,这也证明置业者也存在观望情绪,购买决定放缓,反映市场向买方市场倾斜。

  虽然市场观望情绪依旧浓厚,但作为人口仍在不断流入的一线年深圳楼市还是会以稳为主。那么,2019年刚需置业者和投资者该如何抉择?作为一线从业人员,吴经理认为,去年“731”楼市新政后的深圳市场下行较快,价格也连续调整,市场流动性过低,但从去年年底开始深圳市场银行贷款利率松动,楼市成交虽仍处低位,但已经稍有回暖,市场悲观情绪有所缓和,只是大多数购房者观望情绪并未消除,2019年房贷款利率是否放松将成为购房需求释放的重要因素。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,此前多个城市的房地产政策调整仍然是个别现象,更多是由于这些城市之前的政策过紧,或者是已不适合现行的市场环境而引起。对于深圳市场,实质性的影响并没有发生。2019年可能是个筑底的年份,部份调控政策可能会放松,但不会一下全部放开。

  在采访过程中,还是也有一些置业者将目光投向临深片区。在粤港澳大湾区的背景下,深圳与临深片区将进一步加大融合式发展的力度,临深片区也是深圳市锁定的居住外溢地区,深圳与莞惠间的通勤能力、公共配套服务也有望进一步增强。此外,一些目前发展还不成熟,但未来具有发展潜力的区域,相对来说区域性价比会高一些。

  深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示,从房地产政策方面来看,她认为深圳市场基本没有机会放松,将会维持严控这一态势。如果是投资客,建议谨慎为好。如果长期投资,可以适当考虑地段因素和楼盘的品质价值。值得一提的是,2019年租赁市场的政策可能会有大的突破,更多规范租赁市场发展的政策将会出台。

  彼时,全国有多个城市出台了购房摇号政策,但像成都这样超低的中签率却仅此一家。2018年3月,成都招商中央华城开盘推640套新房,超过40000人通过审核参与摇号选房,普通购房者中签几率不足1%;5月初,“捂盘”许久的中铁青秀未遮山获准销售,登记摇号人数超过6万人,但仅有1000余套新房可供出售。

  2018年5月15日晚间,成都正式出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》),为保持成都市房地产市场平稳健康发展,借鉴其他城市成熟经验,进一步完善房地产市场调控政策。

  诚然,“5·15”新政推出后,成都新房市场出现了巨变,普遍个位数的中签率被大幅拉高至30%以上。作为标志性楼盘,青秀未遮山2018年4月首期开盘,普通购房者中签率仅为0.56%;同年11月,青秀未遮山连续两次开盘,推出房源逾800套,均价上涨约2000元/㎡,而该楼盘中签率则已提升至28.78%和16.27%,刚需购房者中签率甚至超过了60%。

  据悉,贝壳找房旗下贝壳研究院成都分院发布《2018年度成都楼市白皮书》指出,“5·15”前二手业主预期尚高,“5·15”后业主纷纷降价卖房;“5·15”前新房依旧全民摇号、市场火热,“5·15”后新房中签率快速回升、报名人数不足而直接认购的楼盘频频现身。种种楼市迹象表明,成都本轮上行周期已经结束,转而进入下行盘整期。

  具体来看,一二手房倒挂价差从最高峰的8000元/㎡左右跌至1400元/㎡附近,中心城区及天府新区新房甚至已经超过二手房成交均价。从数据来看,“5·15”限购新政使得市场线月成都链家二手房带看客源量长期低于带看房源量,2018年10月二手房业主下调挂牌价格占比接近90%。

  值得注意的是,“5·15”新政将限购对象由个人转变为家庭,短期投资客手中的富余房票在一夜之间蒸发,成都二手住宅成交中投资占比由9%降至3.2%。进而,投资客们将目光投至不限购的公寓市场,新建公寓市场一度火热。但在2018下半年,随着大量新房的入市、公寓价格攀升至较高区位,投资外溢效应逐步褪去,公寓成交见顶回落。

  针对成都二手房住宅各圈层后市价格区间进行预估,成都核心的锦江、青羊、武侯、金牛、成华、高新等一圈层价格约13000元/㎡-25000元/㎡;龙泉驿、温江、双流、郫都、新都等近郊二圈层价格在8000元/㎡-15000元/㎡;此外,都江堰、彭州、金堂等三圈层则为5000元/㎡-10000元/㎡之间。

  今年1月23日,成都住建局局长张樵曾对媒体表示,市住建局正研究“一城一策”的具体方案,此后将制定“因地制宜”的政策,精准调控房地产市场。此后,首开金茂府于2月2日正式拿到项目预售许可证,其精装房单价达到2.9万起,最贵单价更是突破3.1万元/㎡。平地一声雷,该楼盘成为成都首个预售单价超过3万元/㎡的楼盘,其最小户型面积超过160㎡,最低总价在470万元/套左右。

  这似乎是一个风向标,回眸2017年4月,金茂曾以17160元/㎡(成都第二高价地)的楼面价格,拿下成都武侯新区162亩商住地块,溢价率高达90%。作为成都高端楼盘的代表,首开金茂府认购率尚不得而知,但此时的成都楼市圈已经“高潮迭起”。诸如,众多楼盘销售、中介奔走相告、频发朋友圈,“成都即将暴涨”、“现在再不买房后面就买不起了”等言论。

  根据证券时报记者拿到的融创地产2018年12月月报(第六期)统计的房管局备案数据显示,2017年12月,海口市商品住宅市场月度成交均价为14883元/平方米,2018年12月为16253元/平方米。最高价出现在2018年7月,为16638元/平方米。2017年1至12月,海口总成交套数58424套,而2018年为35647套,同比下降了39%。

  “现在海口市很多新盘都卖差不多了,怎么卖呢?在政府限价限购政策下,很多开发商将房子挂在自己员工名下,等政策宽松的时候,又说还有几十套尾房,一个月放10套,放了两三年还有房在放出来。如果响应政策去卖的话,只能以亏本的价格卖,我们在西海岸有一个楼盘卖了7年,现在还有尾房,当时政府给的对外销售价格是11000多元每平米,现在卖到了23000元每平米。”小和透露。

  证券时报记者了解到,由于海口房价高涨,很多刚需购房人群开始向临近海口的澄迈流动。由于澄迈要求必须有2年的社保,购房者同样以延期签约的形式买房。以融创在澄迈的某楼盘为例,上述人士向证券时报记者预估有40%到50%的购房者选择了延期签约,但融创的纯住宅延期签约要求必须全款,退房必须要交30%的违约金。还有一种模式是分期付款,融创对回款率要求较高,分期基本是一个月。其他开发商则在3个月到1年不等。

  地产专业人士分析,海口1月8日新规要求,需求端不得以公司的名义购房,规定了单一购房人在同一个项目购买办公用房的累计面积原则上不低于150平米;商办土地必须严格按照土地用途和规划性质审批,办公产品未来单套分割面积不小于150平方米,小面积和低总价一直是海口办公变现产品的优势所在,政策出来后,海口的商业住宅投资门槛也将变高。

  从地理空间上来看,当前,海口房地产发展也开始呈现出“东进”的倾向,未来投资海口也将呈现出向东进的倾向,江东新区成为各大地产商投资的重要区域。据绿地集团的官网材料介绍,位于江东新区的绿地城项目总占地近15000亩。证券时报记者了解到,2017年融创接手的海口万达文化旅游城项目同样位于江东新区。

  上述地产人士向证券时报记者介绍,目前海口西海岸已经开发得差不多,新楼盘非常少,除了鲁能海蓝公馆,西海岸星华海岸城有大量房源在售外,大部分楼盘都已经售完。而海口市中心没有新土地开发,只有海甸岛几个新盘有大量房源在售,可购买的新盘不多。在海南自由贸易港政策的利好下,开发商向江东新区聚集是未来的发展趋势。

  欧洲城项目售楼处一位值班销售人员小李告诉证券时报记者,去年9月项目第5期开盘当天基本卖得差不多了,现在房源不多了,也没啥优惠,小高层成交均价6600元/平方米,高层成交均价5800元/平方米。“咱们五线城市现在房价也不便宜,虽然赶不上大城市涨的快,但这两年也涨了。现在人们条件好了都想改善居住环境,本溪没有几个像样的好小区,咱项目房子最好卖,不仅位置好,配套服务也好,而且是封闭式园区管理,自住和投资都可以。”她说。

  据了解,2009年至2014年是本溪房地产开发最鼎盛的五年,不仅本地房企开发量大,恒大、绿地、佳兆业等全国性房企也进驻这里,在本溪郊区的太子河畔开发了大片楼盘,依山傍水的环境和大开发商品牌成为吸引改善置业者的卖点。不过,自2014年开始,本溪房地产市场进入低迷阶段,连续几年投资呈下降态势,销售情况也是持续下降的。这些大开发商的楼盘,后期销售不及预期,有的企业就选择撤资走人了。

  恒大绿洲位于太子河上游,是本溪唯一带装修的楼盘,目前成交均价6500元/平方米,2012年开盘时卖的还算好,但目前仍有少量现房在售,而2018年3月开盘的两栋楼200多套房,目前卖出不到一半。今年初推出的5套特价房,最高优惠达29万,但目前一套也没卖出去,优惠延续到了2月份。不过,对于项目销售缓慢的原因,值班销售人员刘小姐解释说:“我们主要卖的是园区环境、物业和品质,不像市内盘和学区盘是走量的。”另外,2011年开盘的绿地中央广场目前也仍有少量现房在售,2014年开盘的沿河商业项目,目前能看到的入驻商户只有寥寥几家,其他大部分面积都是空着的。

  对于上述太子河畔的几个项目,长期生活在本溪的梁先生表示:“位置太偏了,退休改善生活的老年人住那边的比较多,我们还要考虑孩子上学的问题,以后要换也是换个学区房,不会在那边买。”他告诉证券时报记者,本溪作为资源型城市这几年经济形势不太好,人口老龄化比较严重。他前2年做饭店生意,后来眼瞅着消费水平每况愈下,因此去年他改做海鲜生意了,但也是从大连上货再卖到沈阳去。“四五线城市人口流动性差,年轻人都往大城市走,消费能力有限,房地产受影响下滑也正常。”他说。

  尽管整体看,本溪平均房价是上涨的,但涨幅不大,新房能看出价格上涨一点,二手房则有回落的趋势,特别是非学区房和位置较偏的地方,房价下降趋势明显。证券时报记者了解到,王先生去年卖了一套市中心120平方米的房子,总价降到了70多万元,据说2015年同户型还能卖到90万元左右。而赵先生最近为了改善老年生活打算在郊区买个新房,定金已经交了,但是自己市区的老房子挂了2个月都没卖出去,但他不并愿意降价,因为卖房款是用来买新房的。

  在证券时报记者调查采访过程中,无论是新盘销售人员还是二手房中介人员,无论是长期在本溪生活的人还是在外地工作的本溪人,都表示本溪房地产不适合投资,建议要想投资可以考虑去沈阳,本溪这几年也没有投资炒房的。在沈阳工作的本溪人李女士给出的不会在本溪投资买房的3个理由很具有代表性:一是经济形势不好,房价不能涨,投资没有必要;二是不回去工作,没有置业需求;三是老人在本溪有房子,最后还要接到自己身边,本溪的房子还得卖,没有理由再买房。

  巧了!A股全年蒸发14万亿,楼市全年卖了14万亿,也许不仅是巧合,2019买房or买股?这些资金正执着

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